Gestion des exonérations de longue durée de TFPB : ce que 2026 change pour les bailleurs sociaux

L’exonération de longue durée de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) constitue, pour les organismes HLM, l’un des leviers économiques les plus déterminants de l’équilibre de leurs opérations. Selon le Guide Repères n°101 de l’Union sociale pour l’habitat (juillet 2022), la TFPB représente près de 2,5 milliards d’euros pour l’ensemble du secteur (soit plus de 10 % des loyers perçus) et sans ces mécanismes, elle serait supérieure de près de 50 %.
Le dispositif s’est construit par empilements successifs depuis 2004. Quelle est la situation en 2026 ?

1. Le cadre légal, article par article

1.1 Le socle permanent de 15 ans

Article 1384 A, I, alinéa 2 du CGI : les constructions neuves de logements locatifs sociaux, financées à plus de 50 % au moyen de prêts aidés par l’État (PLAI, PLUS, PLS), sont exonérées de TFPB pendant 15 ans à compter de l’année suivant leur achèvement. Cette durée de base n’a pas de date d’expiration.

Le même principe de durée de base gouverne :

• Article 1384 C, I, alinéa 1er du CGI : acquisition ou acquisition-amélioration de logements anciens, 15 ans à compter de l’année suivant l’acquisition ;
• Article 1384 D du CGI : établissements d’hébergement temporaire ou d’urgence, 15 ans.

1.2 La prolongation temporaire à 25 ou 30 ans

Article 1384 A, I ter du CGI porte cette durée à 25 ans (30 ans si les critères de qualité environnementale du I bis sont remplis), à condition que la décision d’octroi de subvention ou de prêt aidé intervienne avant le 1^er juillet 2004. Le même mécanisme figure :

• au premier alinéa du I de l’article 1384 C (acquisition-amélioration, 25 ans) pour des décisions d’octroi des financements avant le 1^er juillet 2004 ;
• au premier alinéa de l’article 1384 D (hébergement, 25 ans) pour des décisions d’octroi des financements avant le 1^er juillet 2005.

Ce sont ces dates-limite qui ont fait l’objet de prorogations successives depuis l’origine du dispositif (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale).

1.3 Chronologie vérifiée des prorogations de la date-limite

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), dans sa version définitivement adoptée, maintient l’échéance au 31 décembre 2026 sans l’étendre. Les décisions de subvention ou de prêt aidé prises jusqu’à cette date bénéficient de la durée de 25 (ou 30) ans ; à défaut d’une nouvelle loi de prorogation d’ici la fin de l’année 2026 (un scénario qui s’est produit à chaque échéance précédente, mais qui n’est plus acquis compte tenu des débats qui ont eu lieu) les décisions prises à compter du 1^er janvier 2027 ne bénéficieraient que de la durée de droit commun de 15 (ou 20) ans.

2. Le nouveau régime de réhabilitation lourde (article 1384 C bis)

Créé par la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, article 71, l’article 1384 C bis du CGI introduit un régime distinct :

• I : exonération de 15 ans pour les logements sociaux âgés d’au moins 40 ans faisant l’objet d’une opération unique de rénovation lourde visant les classes énergétiques A ou B (art. L. 173-1-1 du CCH) ;
• II : durée portée à 25 ans lorsque la demande d’agrément est déposée entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.

Ce régime est précisé par le décret n° 2024-1142 du 4 décembre 2024 (art. 315 ter A de l’annexe III au CGI) et commenté par le BOFiP (BOI-IF-TFB-10-125, publié le 4 juin 2025). Sa date-pivot du 31 décembre 2026 suit exactement le même calendrier que les régimes des articles 1384 A, C et D.

3. La réforme des critères environnementaux (article 1384 A, I bis)

La loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023, article 65, a modifié les critères de qualité environnementale ouvrant droit à la durée de 20 ans du I bis de l’article 1384 A : pour les constructions dont le chantier s’ouvre à compter du 1^er avril 2023, les critères sont désormais alignés sur la réglementation environnementale RE2020, précisés par le décret n° 2023-560 du 3 juillet 2023. Les critères antérieurs demeurent applicables aux chantiers ouverts avant cette date.

4. Focus 2026 : quels programmes deviennent imposés pour la première fois ?

4.1 Un résultat qui découle mécaniquement de la chronologie ci-dessus

La prolongation à 25 ans s’applique aux décisions de financement prises depuis le 1^er juillet 2004, et cette fenêtre a été prorogée sans interruption jusqu’à ce jour (31 décembre 2026 inclus). Le premier programme ayant bénéficié de cette prolongation dès l’origine (décision mi-2004) n’atteint le terme de ses 25 ans qu’à l’horizon 2030-2031 (achèvement estimé autour de 2005-2006, plus 25 ans). Aucun programme relevant du régime prolongé à 25 ans n’arrive donc à échéance en 2026.

4.2 La population réellement concernée : le régime de base de 15 ans

Les programmes devenant imposés pour la première fois en 2026 sont donc, mécaniquement, ceux qui n’ont bénéficié que de la durée de base de 15 ans (article 1384 A, I, al. 2, ou article 1384 C, I, al. 1^er), c’est-à-dire :

• des opérations dont la décision de financement est antérieure au 1^er juillet 2004 (date avant laquelle la prolongation à 25 ans n’existait tout simplement pas) ;
• dont l’achèvement de la construction (ou l’acquisition, pour l’article 1384 C) est intervenu en 2010 ou 2011.

Un programme achevé en 2010, exonéré à compter de 2011 pour 15 ans, voit sa dernière année d’exonération se terminer fin 2025 et devient imposable à la TFPB dès 2026.

4.3 Le point de contrôle indispensable

Cette identification n’est fiable que si elle est croisée avec la date réelle de la décision de financement, et non la seule date d’achèvement.

Méthode recommandée :

• Constituer l’inventaire des programmes dont l’achèvement (ou l’acquisition) se situe entre 2009 et 2011, en croisant systématiquement avec la date de la décision de financement.
• Distinguer, pour chaque programme, le régime réellement applicable (art. 1384 A, C, D ou C bis ; durée de 15, 20, 25 ou 30 ans) en fonction de la date de la décision.

Illustration. Tableau de contrôle de conformité

Programmes dont la 1^ère année d’imposition à la TFPB est fixée à 2026

Méthode : pour chaque régime, la date d’achèvement est reconstituée par déduction (1^ère année imposable − 1 − durée du régime), puis comparée aux conditions d’entrée en vigueur du texte applicable à cette date.

Sources principales : Code général des impôts, articles 1384 A, 1384 C, 1384 D, 1384 C bis ; Guide Repères n°101 « Taxe foncière sur les propriétés bâties et logements locatifs sociaux », Union sociale pour l’habitat, juillet 2022 ; loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 ; loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 (art. 61) ; loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 (art. 101) ; loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 (art. 65) ; loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (art. 71) ; décret n° 2023-560 du 3 juillet 2023 ; décret n° 2024-1142 du 4 décembre 2024 ; BOI-IF-TFB-10-125 (BOFiP, 4 juin 2025) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et amendement n° 2893 (Assemblée nationale, 10 janvier 2026).