Exo de TFPB 25 ans, saison 2027 – Épisode 1

Nouvelle saison de notre série Exo de TFPB 25 ans. L’article 8 du PLF 2027, présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026, proroge jusqu’à fin 2030 l’allongement à 25 ans de l’exonération de TFPB des logements locatifs sociaux. Comme toute bonne série, elle nous réserve sans doute quelques rebondissements entre le Palais Bourbon et le Palais du Luxembourg. Nous la suivrons épisode par épisode, jusqu’au générique de fin au Journal officiel.

1. Précédemment dans « 1384 A  »

Vous connaissez le scénario par cœur : une durée de droit commun de 15 ans, portée « temporairement » à 25 ans depuis 2004, et une date butoir que l’on repousse avec la régularité d’un marronnier de rentrée. Le dernier report avait fixé la limite aux opérations dont la décision d’octroi de subvention ou de prêt aidé intervient au plus tard le 31 décembre 2026 (Qualitel, DGCL).
Lors du PLF 2026, le Sénat avait tenté d’anticiper en poussant l’échéance à fin 2028, précisément pour éviter le gel des agréments de fin d’année 2026 (amendement I-1755).

2. Ce que dit l’article 8 (version originale, non sous-titrée)

Le Gouvernement propose de proroger jusqu’à fin 2030 l’allongement à 25 ans pour les logements sociaux construits, acquis ou rénovés. Quatre ans de visibilité d’un coup : à l’échelle de ce dispositif, c’est presque une pérennisation.
Le triptyque « construits, acquis ou rénovés » renvoie logiquement aux trois régimes habituels :

• 1384 A : constructions neuves, avec la condition de financement à plus de 50 % du prix de revient TTC par prêts aidés (30 % en usufruit locatif social) ;
• 1384 C : acquisitions et acquisitions-améliorations, sans condition de quotité ;
• 1384 C bis : opérations « seconde vie » issues de la LF 2024, sur un parc de plus de 40 ans.

Le sort exact de chaque alinéa, et celui du 1384 D (hébergement temporaire ou d’urgence), reste à vérifier dans le texte déposé sous le n° 3210.

3. Ce que l’article 8 ne dit pas (encore)

La prorogation ne change pas la structure du dispositif, et c’est là que les débats parlementaires risquent de se jouer.

• La compensation reste bornée aux dix premières années. De la 11e à la 25e année, la commune porte seule le manque à gagner. Sur une TFPB dont elle vote le taux, c’est l’argument que les associations d’élus ne manqueront pas de ressortir.
• La durée reste « temporaire ». Après vingt-deux ans de prorogations, le mot relève davantage de la convention que du droit. Une pérennisation pure et simple n’est pas au menu.
• La faculté de suppression du 1384 C demeure. Les communes et EPCI où les logements sociaux représentent au moins 50 % des résidences principales peuvent toujours délibérer pour supprimer l’exonération sur leur part.
• Les 30 ans « qualité environnementale » ne sont pas évoqués. Leur articulation avec la nouvelle date mérite d’être confirmée à la lecture du texte.

4. Pendant ce temps, dans vos services

En attendant le vote, trois réflexes valent mieux qu’un long suspense.

Le bon fait générateur, selon le régime. Pour le 1384 A et le 1384 C, c’est la date de la décision d’octroi de subvention ou de prêt aidé qui compte. Pour le 1384 C bis, c’est la date de dépôt de la demande d’agrément (Légifiscal). Sur les dossiers de décembre 2026, il ne s’agit pas d’une nuance.

Le scénario d’une loi de finances tardive. La LF 2025 a été promulguée le 14 février 2025 : le précédent existe. Une substitution d’année dans le CGI couvre en principe les décisions intervenues depuis le 1er janvier, mais mieux vaut tracer précisément les dates des décisions de début 2027.

5. Dans le prochain épisode

L’Assemblée nationale ouvre le bal, avec une adoption en première lecture attendue d’ici le 17 novembre (hlm.coop). Viendront ensuite le Sénat, la CMP et, si le calendrier est tenu, une promulgation avant le 31 décembre.

Nous surveillerons trois intrigues secondaires :

• les amendements visant une pérennisation de la durée de 25 ans, ou un horizon au-delà de 2030 ;
• ceux qui chercheraient à étendre la compensation au-delà des dix premières années, ou à la raboter ;
• d’éventuelles conditions nouvelles glissées au détour d’un amendement de séance.

Episode 2 après l’examen en commission des finances. 

Sources principales : Fédération des coopératives Hlm, dispositions logement du PLF 2027 ; Légifiscal, synthèse du PLF 2027 article par article ; Sénat, amendement I-1755 au PLF 2026.